PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

Una procedura esecutiva ha costi e tempi davvero notevoli per il creditore che voglia veder soddisfatta la propria pretesa in ragione del fatto che tutte le spese di procedura saranno anticipate a carico di quest’ultimo. Proprio per questo, capita spesso, che il debitore (ovviamente assistito da un legale super esperto della materia) riesca a trovare accordi con il creditore e salvare così il proprio immobile. (ad es. con un accordo transattivo di saldo e stralcio o una conversione del pignoramento).

QUANDO SI ARRIVA AL PIGNORAMENTO
Il creditore che abbia un valido titolo esecutivo per agire (attestante un credito certo, liquido ed esigibile ad. es una sentenza, o un decreto ingiuntivo esecutivo o ancora una cambiale) dopo aver notificato il precetto e cioè un ulteriore intimazione al debitore ad adempiere in un termine non inferiore a 10 giorni, qualora non sia riuscito ad ottenere la soddisfazione delle proprie pretese, può allora procedere ad una procedura di espropriazione forzata sui beni di questo soggetto, al fine di convertirli in denaro e vedere realizzato il proprio credito.
Il pignoramento immobiliare è sicuramente una procedura più complessa e costosa rispetto alle altre tipologie di espropriazione e che può variare da molti fattori.

COME SI NOTIFICA IL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE
La procedura ha inizio con la notifica dell’atto di pignoramento, preceduta come dicevamo dalla notifica del precetto (n.b. tra la notifica del precetto e quella del pignoramento non devono decorrere più di 90 giorni pena la perdita di efficacia del pignoramento!!).
Il pignoramento notificato va poi trascritto ( funzione di pubblicità notizia) nella competente conservatoria dei registri immobiliari ai seguenti costi: 299,00 euro con pagamento mediante modello f23 e marche da bollo da 16 euro ogni 4 facciate dell’atto. (n.b. la trascrizione va effettuata entro 30 giorni pena il pagamento di eventuali sanzioni!!)

ISCRIZIONE A RUOLO
Passo successivo e fondamentale è procedere ad iscrivere a ruolo il pignoramento presso il Tribunale competente per poter dar corso alla procedura esecutiva entro i termini di legge, pena la perdita di efficacia del pignoramento.
Il costo per iscrivere a ruolo è di 278,00 euro oltre la marca da bollo di 27,00 euro.
Inoltre, il pignoramento perde efficacia qualora dal suo compimento siano decorsi 45 giorni senza che il creditore chieda l’assegnazione o la vendita.
Il creditore che chiede la vendita deve entro 45 giorni (termine ridotto dalla Cartabia, prima era di 60) provvedere a depositare la documentazione ipocatastale afferente i beni pignorati. Tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile il cui costo si aggira dai 500 ai 700 euro.
Altro onere del creditore è quello di notificare il pignoramento ai creditori iscritto ex art 498 c.p.c. cioè coloro che sul bene o beni pignorati hanno un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri.

UDIENZA 569 C.P.C.
A seguito dell’istanza di vendita ex. art 567 cpc si giunge poi a norma dell’art 569 c.p.c. al provvedimento da parte del giudice dell’esecuzione di nomina dell’esperto che provvederà alla relazione di stima (da cui risulterà il prezzo di stima da cui partirà l’immobile una volta che sarà bandita l’asta). Nello stesso provvedimento il giudice fissa l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori iscritti ex. art 498 c.p.c. che non siano intervenuti.
Il giudice provvede poi a nominare il professionista delegato alla vendita incaricato di curare la vendita del bene pignorato (procedere alla redazione dei bandi/avvisi di vendita, eseguire le pubblicazioni, organizzare le vendite in base alle istruzioni impartire dal giudice ecc.) e a nominare il custode a cui sarà affidata, appunto, la custodia dell’immobile e l’espletamento di una serie di attività (rendiconto periodico della gestione, ricevere prenotazioni di visite da parte di potenziali acquirenti e di accompagnarli durante le stesse ecc).
Nell’ultima fase dopo la vendita si realizzano  il progetto di distribuzione, ed a seguire  l’udienza per l’assegnazione delle somme, l’approvazione del progetto di distribuzione  dal G.E.  con relative notifiche ai debitori, ed infine abbiamo l’emissione dei mandati di pagamento da parte dell’ufficio addetto del tribunale, che si controlla nella relativa pandetta a nome del debitore.

I tempi della procedura possono variare da un minimo di 18-24 mesi a una media di 5-6 anni, fino a tempi che, in alcuni casi, possono raggiungere e superare i 15 anni.
Con una adeguata difesa, quindi, il debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi che, come dicevamo, presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perché evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione .
Per conoscere in più del pignoramento immobiliare, delle opposizioni al pignoramento, delle esecuzioni immobiliari in generale e delle possibili soluzioni si legga l’art. pignoramento immobiliare pubblicato dal prestigioso studio legale d’Ambrosio Borselli.